El déficit cualitativo de vivienda en el pais es de 23.5% de los hogares

Asobancaria presentó los desafíos y metas del sector en materia de vivienda

• Uno de los frentes que resalto la asociación es el apoyo a la creación de un programa de mejoramientos de vivienda para combatir el déficit cualitativo en Colombia.

En la inauguración del 14 foro de Vivienda de Asobancaria  hoy  24 de febrero en el hotel JW Marriott de Bogotá el presidente del gremio, Jonathan Malagón, explicó las líneas de trabajo de la entidad en materia de vivienda, en concordancia con los cinco grandes retos que ha planteado para el sector: ser una banca que financie los sueños de la gente, que cuide nuestro planeta, que le haga la vida más fácil a los colombianos, que se comprometa con el bienestar financiero y que siga protegiendo a sus usuarios.

En su intervención de inauguración el presidente de Asobancaria resalto que respecto al  el primer frente, el de financiar los sueños de la gente, en vista de que los datos del Dane señalan que el déficit cualitativo de vivienda en el país es de 23,5% de los hogares, la Asociación apoyará un programa que permita a más familias mejorar su vivienda. Además, el presidente de Asobancaria señaló que el sector está comprometido con apoyar los esfuerzos del Gobierno en esta materia.

“La política pública hoy busca poner en el centro a colombianos que tradicionalmente han sido poco atendidos. Apostar por la generación de vivienda en zonas rurales y municipios donde antes no se llegaba, además de focalizar los subsidios permite una ganancia en equidad. Desde la banca somos un aliado del gobierno en este esfuerzo, y queremos desempeñar un papel fundamental tanto en la retroalimentación de las iniciativas como en su puesta en marcha”, explicó Malagón.

Respecto al alcance del segundo de los retos Asobancaria resalto, el de ser una banca que cuida el planeta, la meta es que 33% del crédito constructor se dirija a proyectos verdes en 2026. En el tercero de los puntos, el de ser una banca que le haga la vida más fácil a los colombianos, el objetivo es que todo el proceso de recepción de documentos, estudio de riesgo y constitución de hipoteca sea 100% digital en cuatro años. En materia de promover el bienestar financiero, lanzaremos el programa “Gradúate de propietario” de forma que los hogares que están aplicando a un subsidio puedan recibir capacitación sobre su funcionamiento y los mejores mecanismos para financiar la compra de una vivienda.

Resalto la Asociación el interés del sector financiero de ser un Banca  que vela por la seguridad de sus usuarios y sabemos que las transacciones en efectivo conllevan riesgos como el fleteo. Para evitarlo, promoveremos que la mayoría de las negociaciones de inmuebles de acá a 2026 se realicen por medios electrónicos plenamente confiables.

En la sesión de apertura, acompañò al Dr.  Jonathan Malagon, Nadya Rangel, de la Secretaría Distrital del Hábitat de Bogotá.

Durante el evento se desarrollarán diferentes conversatorios como el que será liderado por Felipe Walter, de la Fundación Santo Domingo sobre las Política de acceso a vivienda: "Inclusión, Focalización y Mejoramiento"  , en el que participarán el Dr.  Felipe Arbouin, Viceministro de Vivienda, Ciudad y Territorio, Alejandro Vera, Vicepresidente Técnico, Asobancaria, Juan Francisco Sánchez, Vicepresidente de Mercadeo, Banco Caja Social y Manuela Pinilla, Directora de país Build Change. 

Otro panel muy interesante será el de "La revolución digital en el sector vivienda" en el que participarán, Germán Rueda, Vicepresidente Habicredit Colombia, Lenny Gomez, CEO Dekin, Alejandro Larreamendy, Superintendente Delegado para el Registro y Luis Miguel Zapata Herrera, Vicepresidente de Ecosistemas Digitales, de Bancolombia. 

CÓMO VA LA CARTERA DE VIVIENDA 

Según cifras de la Superfinanciera de Colombia,  la financiación para adquisición de vivienda creció 1.6% real anual, tasa menor a la registrada en igual periodo de 2021 (6.9%). Este comportamiento es consistente con la corrección del efecto de la inflación, dado que en términos nominales la modalidad de vivienda crece 14.3% anual. Los desembolsos en noviembre alcanzaron $1.8b, impulsados por el segmento No VIS con $1.3b. Para el caso de la financiación VIS, ésta reporta un crecimiento de 7.1% real en lo corrido del año.  

Mientras el indicador de calidad de cartera por mora para el total del portafolio al cierre de noviembre de 2022, es decir, la proporción entre el saldo vencido y bruto se ha mantenido alrededor de 3.8%, para la vivienda fue del 2.8%.  

Uno de los indicadores líderes del mercado de vivienda en Colombia es el que evidencia la tendencia de precios de Vivienda nueva y usada. Según cifras del Banco de la República, en septiembre de 2022 comparado con el mismo mes del 2021; el precio de la vivienda nueva presentó una variación anual del -4,7% real, inferior en 1,7 pp. a la variación real de junio de 2022 y muy inferior al promedio de 2021 (1%). Este resultado se dio por las variaciones negativas reales anuales en Bogotá, Cali y Medellín.  

RETOS QUE REVIERTE ESPECIAL ATENCIÓN PARA DINAMIZAR EL MERCADO DE VIVIENDA EN COLOMBIA 

Como lo resalta la Presidencia de Asobancaria, "Colombia tiene una gran oportunidad para canalizar recursos que atiendan las necesidades de la población que enfrenta mayores dificultades en el acceso al crédito de vivienda y facilitar la adquisición de estas". 

Es por eso que hoy, la banca lidera varias iniciativas tendientes a reducir el déficit habitacional y ampliar la inclusión financiera de los colombianos, lo cual incentivaría una mayor profundización de la cartera hipotecaria y a su vez la vinculación al sistema financiero formal, lo que a futuro puede facilitar el acceso a otros productos como créditos educativos, de libre inversión, de vehículo, etc.  

Como lo explica Asobancaria en su informe trimestral sobre el mercado de Vivienda en Colombia,  la financiación de vivienda se desarrolla en un marco normativo que estipula varios límites, entre ellos la relación entre la cuota que paga el cliente y su ingreso, conocido también como Loan to income, (LTI). Dicho límite era del 30% en Colombia, mientras que en el promedio de países OCDE es del 40%. 

Si bien este valor se incrementó a la media referida para el segmento VIS, el No VIS se quedó rezagado. Esta asimetría luce extraña, sobre todo al considerar que la cartera No VIS es menos riesgosa que la de interés social. Al mismo tiempo, es oportuno señalar que  menor o igual a 2 SMMLV, o para hogares de condiciones similares en el sector rural, donde los flujos de ingresos se correlacionan con la periodicidad y éxito de los ciclos de las cosechas.  

La data publicada por Asobancaria, refleja que hay familias que para su arriendo pagan más del 30% de sus ingresos, lo que hace extraño que ello no se pueda hacer para un crédito que tiene como objeto consolidar el patrimonio propio. 

Frente a esta barrera, Asobancaria ha sugerido en varios espacios, la modernización del límite en mención, lo que permitirá ampliar la profundización de la cartera hipotecaria. Valga decir que hoy las entidades hacen un análisis completo de su cliente donde incorporan varios elementos en la medición de riesgo.  

Uno de los mayores retos del mercado de Vivienda  es la digitalización de los procesos de Notaria y Registro, asì  lo ha manifestado el equipo de Asobancaria 

"Con el fin de modernizar y simplificar los procesos asociados a la transacción de inmuebles, se propone revisar el Estatuto de Notariado y el Estatuto de Registro de Instrumentos Públicos, de tal forma que se eliminen pasos innecesarios, se unifiquen estándares y especialmente se permita la implementación de digitalización en dichos procesos. En este sentido, sería de la mayor conveniencia que el Plan Nacional de Desarrollo dé directrices en la materia".

En relación con la financiación de los proyectos de construcción de vivienda, el artículo 25 de la Ley 546 de 1999 exige que la irrigación de crédito se realice únicamente en tasa fija en pesos o en UVR para cubrirse de la inflación. En opinión de Asobancaria, "esta limitante se origina en consideraciones sobre el crédito a hogares que es de largo plazo, pero desconoce las particularidades del crédito constructor, que tiene un esquema de riesgos y duraciones muy distinto. Por ello luce pertinente una ampliación de los esquemas de tasas en crédito constructor, donde se permita el uso del Indicador Bancario de Referencia (IBR), el cual refleja de mejor manera los movimientos de la política monetaria y el costo del fondeo, lo que beneficia a los empresarios mismos en un escenario de reducción de tasa de la política monetaria. De otra parte, el uso de IBR facilitaría el uso de derivados para coberturas, ya que existen curvas SWAP de dicho indicador".