¿Cuál es la situación actual de los precios de las viviendas en Chile?

Resultados del Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Banco Central en el primer trimestre de 2023, por Juan José Balsa y Javiera Vásquez, economistas de la División de Estadísticas y Datos del Banco Central de Chile.

Desde el año 2014, el Banco Central de Chile calcula el IPV. Este indicador se obtiene a partir de datos administrativos del Servicio de Impuestos Internos (SII), que corresponden a transacciones efectivas de propiedades habitacionales a nivel nacional, la que se complementa con datos del Catastro de Bienes Raíces (CBR).

¿Qué sucedió en el mercado inmobiliario chileno durante el primer trimestre de 2023?

1. Transacciones

En el primer trimestre se concretaron 25 mil transacciones de propiedades nuevas y usadas. Este valor está por debajo del promedio de 38 mil de los últimos 5 años (gráfico 1) y de los 33 mil del año 2022. En comparación con el primer trimestre del año pasado, el total de propiedades transaccionadas, casas y departamentos, ocuparon un 30%, observándose un descenso del 46% en las nuevas y del 22% en las usadas (gráfico 2). Es destacable que las transacciones de casas nuevas cayeron un 55% en este periodo. En el segmento de propiedades usadas, la mayor caída se presentó en los departamentos, con una reducción anual del 24%.

Los economistas indican que “la disminución en el número de propiedades transaccionadas se ajusta a los movimientos observados tanto en la oferta como en la demanda. Por el lado de la demanda, el aumento en los requisitos de acceso a los créditos hipotecarios (desde diciembre de 2021) y las condiciones financieras más restrictivas han dificultado el acceso al financiamiento para la vivienda. Por el lado de la oferta, se ha observado una reducción de la actividad, coincidiendo con el aumento en los costos de construcción y las restricciones al crédito para nuevos proyectos”.

Gráfico 1

Actividad del sector inmobiliario

(número de transacciones)

Fuente: Banco Central de Chile.

Gráfico 2

Actividad del sector inmobiliario

(variación anual, porcentaje)

Fuente: Banco Central de Chile.

2. Precios

En cuanto a los precios, los economistas comentan que “durante el primer trimestre de 2023 nuevamente se observaron variaciones anuales negativas: un -3,1% (Gráfico 3), acumulando cinco trimestres de disminución. Las viviendas usadas experimentaron la mayor caída, con un -5,0%. Sin embargo, este descenso fue menor al registrado en los trimestres anteriores: -5,4%; -8,6%; -9,9%; y -11,7%, correspondientes al primer, segundo, tercer y cuarto trimestre de 2022, respectivamente. Esto podría indicar un cambio de tendencia en los precios, sugerente de un agotamiento de los vendedores por necesidad y tanto los oferentes como los demandantes podrían estar a la espera de una interrupción de las condiciones crediticias durante la segunda mitad del año”. No obstante, indican que “será necesario esperar los datos del próximo trimestre para consolidar estas hipótesis”.

Respecto al segmento de viviendas nuevas explicaron que “también mostró una variación anual negativa (-0,5%), siendo la segunda consecutiva (en el cuarto trimestre de 2022 fue -0,1%), donde este fenómeno no se había observado en la serie desde el cuarto trimestre de 2010 (4,0%)”.

Gráfico 3

Índice de Precios de Viviendas (IPV)

(variación anual, porcentaje)

Fuente: Banco Central de Chile.

3. Zonas Geográficas

Respecto del desglose por zonas geográficas, señalan que “en el primer trimestre del año todas mostraron variaciones anuales negativas en los precios (gráfico 4), resaltando la zona centro del país, que fue la única en mostrar una mayor caída anual (-8,5%). Además, fue la que mayor contribución tuvo sobre el indicador general (-2%)”. Por último, resaltan que “en todas las demás zonas del país los precios cayeron a tasas menores que en los trimestres previos”.

Gráfico 4

Índice de Precios de Viviendas (IPV) por zonas geográficas

(variación anual, porcentaje)

Fuente: Banco Central de Chile.

Conclusión

En resumen, los economistas llegan a la conclusión de que los datos del IPV reflejan lo siguiente:

• “El número de transacciones de compra y venta continuó con la tendencia a la baja mostrada en 2022.
• El precio de las viviendas volvió a registrar variaciones anuales negativas, acumulando ya 5 trimestres de caída. Esta disminución se debe en gran medida al menor valor de las propiedades usadas.
• En términos geográficos, es la zona central del país, que incluye las regiones de Coquimbo, Valparaíso, O'Higgins y Maule, la que ejerce la mayor influencia en la variación anual del IPV”.

En conclusión, tanto la persistencia en la disminución de las transacciones como la caída constante en los precios de las viviendas apuntan a una situación marcada por la desaceleración. Asimismo, la zona central del país emerge como un componente esencial en las tendencias observadas en los precios de la vivienda.