Un hogar de 4 SML que ahorre 5% de su ingreso mes, le tomaría 13 años reunir la cuota inicial de su casa

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Gracias a Mi Casa Ya, más de 220.000 hogares han podido cumplir el sueño de tener casa propia 

En la edición 1344 del Semanario Banca y Economía de Asobancaria, titulada ‘Mi Casa Ya: Un caso de éxito en acceso a la vivienda para los hogares de menores ingresos’, la Asociación  hizo un análisis del éxito que ha tenido esta política pública, que ha permitido que cada vez sean más los hogares colombianos con acceso casa propia. Además, el gremio señaló los puntos clave para seguir trabajando en la política de vivienda.

El informe llama la atención de la gran necesidad de desarrollar aún más el sector vivienda en Colombia, especialmente para los segmentos poblacionales de menores ingresos en los que es difícil su provisión solo con ahorro y deuda.

Resalta el informe la amplitud lograda por el programa Mi Casa Ya (MYC) como iniciativa de política pública; si bien el avance en provisión de vivienda se refleja tanto en la reducción del déficit cuantitativo, que pasó del 13.3% al 8.0% en los últimos 27 años, como en el del déficit cualitativo, que disminuyó de 40.0% a 23.4% en el mismo periodo, es evidente que queda mucho camino por recorrer.  Tener cerca de 1.2 millones de hogares en espacios construidos con materiales precarios puede representar un riesgo para su vida y un llamado urgente a la acción.

Al respecto, explica el informe que el déficit cuantitativo estima el número de viviendas que se deben construir para que exista una relación uno a uno entre las viviendas adecuadas y los hogares que necesitan alojamiento. A través de este se identifican hogares que habitan viviendas con deficiencias estructurales y de espacio.  

El informe incluye un interesante ejercicio en el que se muestra cuánto tiempo demoraría un hogar en completar el monto necesario para la cuota inicial bajo distintas tasas de ahorro. Por ejemplo, un hogar de 4 SML que haga un esfuerzo equivalente al 5% de su ingreso al mes, tardaría 13 años para lograr el objetivo. El caso extremo ocurre para hogares de 1 SML, donde hay un plazo de 50 años que en la práctica es inviable.

 

Acceso sin subsidios

Para ilustrar el impacto positivo en acceso a vivienda del programa Mi Casa, el informe aborda una simulación de crédito sin subsidio. Para ello analiza una aplicación a una vivienda de 150 SML, que es la oferta más común del segmento de interés social en las ciudades grandes, y compara el cumplimiento de los límites en relación con el ingreso de los hogares de hasta 4 SML.  Al respecto, explica el informe varias consideraciones. En primer lugar, se debe cumplir con el límite LTV, es decir con el  monto máximo a financiar en relación con el valor de inmuebles es 80% en VIS (Loan to Value).  Lo anterior crea una necesidad de ahorro de 30 SML, monto bastante difícil de lograr en estos rangos de ingreso. Lo usual es que la empresa constructora pida al cliente abonar dicho monto en pagos iguales mientras dura la construcción del proyecto, que normalmente ronda los 18 meses. En términos prácticos, si el hogar no cuenta con un ahorro previo, incurre en un esfuerzo nuevo cercano a $1.6 millones mensuales durante año y medio, lo que luce bastante inviable en este segmento.

En adición a lo anterior, el informe resalta los criterios de riesgo vigentes en la normativa colombiana, que dificultan más la situación. La normativa de riesgo contempla que el valor de la cuota del crédito no supere el 40% de los ingresos, lo que se conoce como el límite LTI: Relación de la 1ª cuota en comparación a los ingresos del hogar (Loan to Income).    Este parámetro de riesgo busca evitar que los hogares asuman compromisos de pago muy altos para su nivel de ingreso y constituye una restricción real, aun si se cumple con el límite LTV. Por ejemplo, para una vivienda con valor de 150 SML, la cuota del crédito de $1.3 millones (suponiendo un crédito a tasa fija del 12% EA a 20 años y un costo de seguros del 5% del valor de la cuota) solo podría ser asumida por hogares que devenguen 3.3 salarios mínimos o más.

Como de alta importancia, Asobancaria en su informe invita a considerar el impacto de estos requisitos sobre la posibilidad de adquirir vivienda en términos de la distribución del ingreso nacional.  Revela el informe, que con base en los resultados de la Encuesta Nacional de Presupuesto de los Hogares del DANE de 2017, que distribuye la población por deciles de ingreso,  sin el subsidio de MCY, cerca del 70% de los hogares quedarían excluidos de la provisión de vivienda en nuestro país, lo que equivale a casi 10 millones de familias.

Uno de los impactos positivos que señala el informe es que Mi Casa Ya (MCY) ha sido el programa de vivienda con mayor alcance de la historia, ya que, desde su creación en 2015, hasta mayo de 2022, MCY ha acompañado a 220.807 hogares en su sueño de tener casa propia. En esa misma línea, el informe de Banca y Economía destaca que en marzo de 2016 se reportaban 1.569 operaciones, mientras que al mismo mes 6 años más tarde, la cifra alcanzó 66.452, que equivale a multiplicarse 42 veces.

Otro impacto positivo que ha tenido este programa tiene que ver con la focalización de los recursos, ya que entre 2017 y 2021 la participación de los hogares de hasta 2 salarios mínimos (SML) se incrementó del 17% al 82%. Además, el informe señala que MCY permite que el 60% de la población colombiana pueda acceder a créditos y con ello a la posibilidad de adquirir vivienda propia, y que, actualmente, 79,6% de los desembolsos de vivienda de interés social (VIS) utiliza este apoyo.

El informe de Asobancaria también citó una evaluación hecha por el Departamento Nacional de Planeación (DNP), en la que señalan que entre los beneficios que tiene el programa están que los participantes tienen una mejora en la seguridad del entorno, una probabilidad 55% menor de ser hogares pobres, 11% menor de tener bajo logro educativo y 26% menor de no tener aseguramiento en salud.

Finalmente, en su informe, la asociación propone  cuatro frentes para fortalecer la política de vivienda:

1) seguir trabajando en la focalización de Mi Casa Ya; 2) trabajar en alternativas con garantías subsidiadas para la población informal, de manera que tengan una cobertura parecida a la que hay con los subsidios de las cajas de compensación; 3) expandir los programas de mejoramientos de vivienda, incluso con opciones de crédito para las familias, y 4) impulsar los programas de vivienda rural para potenciar sus resultados.

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